Prodej zděděné nemovitosti: praktický postup

1Dokončete dědické řízení

Právním titulem k nemovitosti je pravomocné usnesení o dědictví nebo osvědčení o dědictví. Dědictví sice nabýváte smrtí zůstavitele, ale vlastnictví prokazujete a do katastru zapisujete právě na základě tohoto dokumentu. Do té doby nemovitost prodat nelze.

2Nechte zapsat vlastnictví do katastru

Po skončení dědického řízení se změna vlastníka zapisuje do katastru nemovitostí. Informace o tom, jak a kdy se zápis provádí, vám poskytne soudní komisař nebo katastrální úřad. Teprve potom můžete prodávat s čistým stavem v katastru.

3Domluvte se se spoluvlastníky

Často dědí více osob a nemovitost zůstane ve spoluvlastnictví. Pro prodej celé nemovitosti musí souhlasit všichni. Pokud se neshodnou, může jít o dlouhý spor. Řešením bývá domluva na prodeji celku a rozdělení výtěžku, vyplacení jednoho z dědiců nebo v krajním případě soudní zrušení spoluvlastnictví.

4Ověřte dluhy a zástavy

Se zděděnou nemovitostí mohou být spojeny zástavy, hypotéky nebo exekuce. Všechno si ověřte ve výpisu z katastru. Tyto zátěže se řeší před prodejem nebo se z kupní ceny uhradí přes úschovu.

5Zjistěte stav nemovitosti

Zděděné nemovitosti bývají starší, někdy dlouho neobývané a v horším technickém stavu. Posuďte, zda se vyplatí investovat do oprav a vyklízení, nebo prodat tak, jak je. Poradí vám makléř, který zhodnotí, kolik kupující za jednotlivé varianty zaplatí.

6Vyklidit a připravit

Vyklizení domácnosti je často emočně nejnáročnější část. Naplánujte ho s dostatečným předstihem, probíhat může po etapách. Cennější předměty a doklady oddělte, zbytek zlikvidujte nebo darujte.

7Určete reálnou cenu

Cena se stanovuje podle srovnatelných prodejů v lokalitě. Citová hodnota se do ceny nepromítá. Tržní analýza od makléře pomůže určit cenu, která je reálná pro kupující.

8Připravte dokumenty

Budete potřebovat osvědčení o dědictví, aktuální výpis z katastru, PENB, plánky a doklady o stavu nemovitosti. Dokumenty k domu bývají někdy nenalezené a je potřeba je dohledat nebo nechat vyhotovit znovu.

9Daně

U příjmu z prodeje zděděné nemovitosti se posuzuje osvobození od daně z příjmů. Při posuzování časového testu se u dědictví může navazovat na dobu vlastnictví zůstavitele. Podmínky a výjimky se ale mění, proto je vždy ověřte u daňového poradce.

10Prodej

Samotný prodej probíhá stejně jako u jiné nemovitosti: inzerce, prohlídky, rezervační smlouva, kupní smlouva s úschovou a návrh na vklad do katastru.

Nejčastější problémy

• Neshody mezi spoluvlastníky.
• Nezapsané stavby nebo neaktuální katastr.
• Podceněné náklady na vyklizení a opravy.
• Nereálná cenová očekávání vycházející z citové hodnoty.